De Staatssecretaris van Financiën heeft op 17 december jl. middels een wijzigingsbesluit een update gepubliceerd van het btw vastgoedbesluit (het Besluit onroerende zaken omzetbelasting). Deze update is onder meer ingegeven door ontwikkelingen in Europese jurisprudentie ten aanzien van de btw-begrippen ‘gebouw’, ‘onbebouwde grond’ en ‘in wezen nieuwbouw’ als ook de verhoging van het btw-tarief voor logies van 9% naar 21%. Verder is een nieuw onderdeel toegevoegd ten aanzien van de opvang van asielzoekers en vluchtelingen.

Wij lichten hierna de belangrijkste wijzigingen voor de vastgoedpraktijk toe.

Btw-kwalificatie gebouw en onbebouwde grond

In het wijzigingsbesluit is een aanpassing gedaan in de toelichting op de btw-begrippen ‘gebouw’ en ‘onbebouwde grond’. De vernieuwde toelichting op het begrip gebouw is (verkort weergegeven) als volgt: “Een bouwwerk dat vast met de grond is verbonden maar nog niet is voltooid vormt voor de btw-heffing (al) een gebouw. Te denken valt aan een half afgebouwd gebouw”.

De vernieuwde toelichting op het begrip onbebouwde grond is als volgt:

“De volledige sloop van een gebouw leidt tot onbebouwde grond. Grond waarop of waarin zich een gedeeltelijk gesloopt gebouw bevindt, vormt voor de btw-heffing onbebouwde grond als het gedeeltelijk gesloopte gebouw geen functie van gebouw meer kan vervullen. Van onbebouwde grond is ook sprake bij een perceel grond waarin zich alleen nog oude heipalen bevinden, ongeacht of zij een functie vervullen voor een nieuw te realiseren opstal.”

Met bovenstaande vernieuwde toelichtingen – als ook de recente ontwikkelingen in de jurisprudentie – lijkt de zienswijze van de Staatsecretaris van Financiën te zijn dat voor de btw (iets) eerder sprake is van onbebouwde grond dan voorheen.

Gegeven de grote financiële impact van de btw-kwalificatie blijft het raadzaam bij vastgoedtransacties altijd de fiscale kwalificatie per vastgoedobject goed in kaart te brengen.

Vernieuwbouw

In een eerdere publicatie beschreven wij reeds dat de Hoge Raad eind 2022 heeft geoordeeld dat alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, waaronder vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, ertoe kunnen leiden dat door verbouwingswerkzaamheden er in fiscaal opzicht in wezen een nieuw gebouw ontstaat.

In het wijzigingsbesluit is aan het huidige vastgoedbesluit toegevoegd dat, op grond van latere arresten van de Hoge Raad en het Europese Hof, er geen verandering wordt gebracht in het door de Hoge Raad geformuleerde criterium.

Eerste ingebruikneming van een gebouw

Bij de eerste ingebruikneming van een gebouw gaat het om het feitelijk voor het eerst en op duurzame wijze gebruik maken in overeenstemming met de objectieve bestemming. Op grond van het wijzigingsbesluit wordt een voetnoot uit het vastgoedbesluit gehaald waaruit zou kunnen worden opgemaakt dat zogenoemde “fit-out werkzaamheden” reeds leiden tot eerste ingebruikneming. Door verwijdering van deze voetnoot lijkt minder snel sprake van een eerste ingebruikneming. Het moment van eerste ingebruikneming is met name van belang voor de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting (die aansluit bij de eerste ingebruikneming). Deze ovb-vrijstelling geldt in beginsel tot zes maanden na eerste ingebruikneming (of eerdere ingangsdatum verhuur). Wij raden sterk aan de eerste ingebruikneming goed schriftelijk vast te leggen middels een opleverformulier (met datum en handtekening).

Opvang van asielzoekers en vluchtelingen

Een geheel nieuw onderdeel van het besluit ziet op de verhuur van vastgoed voor de opvang van asielzoekers en vluchtelingen. Verhuur door exploitanten van hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijven aan het Centraal Orgaan voor de opvang van Asielzoekers (COA) of het Ministerie van Justitie en Veiligheid (J&V) is btw-belast (naar het algemene tarief van 21%). Het verblijf van de asielzoekers is ondanks de soms relatief lange duur naar zijn aard te beschouwen als een verblijf voor een korte periode.

De enkele verhuur van ongemeubileerd vastgoed buiten het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf (bijvoorbeeld kloosters en kantoorruimte) voor de tijdelijke opvang van asielzoekers en vluchtelingen is echter btw-vrijgesteld.

Vragen?

Wilt u naar aanleiding van de update van het vastgoedbesluit meer weten over een specifiek onderwerp? Neem dan contact op met Gerben Markink of Jeroen van Dijk.